语音转文字 - 机翻：大家好，今天想聊一下留学生群体在签订租房协议中应该避开的那些坑，讲这个话题，先想从留学生群体租房的一些特点开始讲起，我们留学生们大家往往对美国的生活还不是非常的熟悉，所以在选房的时候，一般喜欢选择离学校比较近，可能华人比较多，然后社区安全比较好的区域。另外就是留学生群体的租房时间往往非常的固定，一般是在学期开学之前的几个月才开始进行密集的找房和签约的手续，然后在毕业之后，一般在暑假这个时间集中搬走，再有就是说留学生群体往往没有在美国的信用记录和一些收入的证明，所以在房东审查信用记录和收入资产状况这个要求上面，往往不能达标，解决这个问题。以前的时候的一些处理方法，是让留学生一次性的，比如提交一整年的房租，或者说多交几个月的押金，但是在2019年6月份颁布了新法以后，这个问题的解决方法基本只剩下唯一的一条，就是找纽约当地的一个担保公司，或者是找美国纽约当地的一些个人或者公司帮助签署担保协议。最后留学生群体他们的整体素质一般都非常的高，所以说大家对自己的信用名誉就非常的在意，一般来说不想和房东产生任何的纠纷，有一些事情的时候往往喜欢息事宁人。另外大家也很在意会不会造成对自己的信用上以及记录上有一些不良的影响。其实在这个问题上大家大可不必过度的担心，特别是对于一些同学将来就完全没有留美的打算，甚至完全没有任何再返回美国打算的这些同学，更加的不必在意。关于信用这个话题，我们可以将来专门做视频再来讲解讨论一下。具体讲来在签约中要注意的这些事项，我们一条一条来讲。首先第一就是关于基本信息，签合同之前，大家还是要对合同中这些基本信息进行仔细的审查，包括房客的姓名，租赁的地点，房间号以及租金租期等等。可能有的同学会说，房东准备的文件难道还会出错吗？事实上确实是经常有这些错误的，大家为了避免这些将来的纠纷，就是一定要进行仔细的审查。第二就是关于验房，验房手续一定要在签合同之前进行，因为合同中都会有这样默认的条款。就是说房客他还在接手房子的时候是as is condition。意思就是说这个房子在你接手签合同的时候是什么样子，你就以什么样的状态接手过来。你签合同本身这个行为就表示了你对房子的肯定是你的满意。所以如果你一旦签署了合同，基本就等于你放弃了验房的权利。如果你在签合同之前的验房完全不能够实现的话，你只能跟房东特殊要求，就是保留你在签合同之后验房的一个权利，并且要把它事实就是落实在纸面上，写进这个合同里，不然的话你就等于是没有这个权利的。那么验房的话，考虑到大部分的同学，他在来美之前是没有办法进行验房的，基本的一些操作的，现在的一些操作办法是大家可以要求就是在美国这边的经纪公司地产公司帮你进行远程的验房，然后也可能通过视频的形式跟你进行一个沟通。然后还有一种你只能找美国当地的一些亲朋好友或者认识的人，来帮你进行一下实地的验房。下面一条就是关于押金，根据2019年6月通过的新法的规定，现在的押金金额都只能是一个月的房租。所以如果这个合同里规定的押金比一个月的房租要多的话，它都是不符合法律规定的。关于押金的基本的一些规定以及退还的流程，我们可以将来专门做一期视频来讲解一下。第4个就是关于房客保险，一般的租赁合同里可能都会规定房客要买房客保险这样的一个义务，我个人的建议是同学们不要省这个钱，一定要按照合同的规定正常的购买。因为确实在租赁的过程里是时不时的可能会发生一些意外的情况，假设发生了的话，你买了保险，它就可以去负担你在这个修缮过程中的一些损失。但是如果没有购买保险，那么合同中的默认规定往往都是由房客来负责，或者是除非房客能证明这个损害不是由房客的过失导致的，但是举证责任落在房客身上的话，其实也比较困难，因为你很难能够证明说损害或者说损失不是由你自己的不当行为造成的，那么所以就是说为了免去这些麻烦，可能最简单的办法就是购买一份 renters insurance，就是买一份房客保险。接下来是关于提前解约，合同中的默认约定都是不可以提前解约，所以说如果要是想发生中途撤出的这种情形，房东他有权利追溯你整个租期的租金，这也是为什么在这次疫情期间有很多同学都碰到了这个问题，大家因为发生了疫情，所以要想要提前撤离，或者是想提前结束租约，往往都跟房东闹得比较僵，然后因为没有规定提前解约的条款，所以陷入了比较被动的一个局面。如果大家为了避免这种情况发生的话，可以在签订合同的时候，就跟房东商议一个提前解约的条件。比方说押金可以赔付给房东，但是这个房客可以有权利，只要提前给房东一个就是多少天的通知，那么房东这边就要同意你提前解约等等。举个例子，这个条款你可以自己跟房东自由的进行谈判，只要双方都共同接受，就是可以执行的。接下来就是说关于房屋维修，房屋维修通常情况下房东他只负责基础部分的维修，比如说水电气暖，但是空调这个部分它不是绝对的包含在房东的义务中的，但是如果这个房子在租赁给你的时候，它本身就是一个包含中央空调系统这样的一个房子，那么房东他应该对空调系统进行维修，但是如果租给你的时候，他可能就是一个比较传统的那种老式的房子，它里面没有自己自带的中央空调系统，甚至都没有空调，这种情况之下，房东没有绝对的义务要提供空调给你。就是说空调这个项目它不属于 residential的例子中，必须提供给房客的habitability其中的一种。大家所以要稍微的注意一下这个问题。如果说你看到你的情况，可能是房东不需要专门提供空调给你的，你可能就要跟他专门商议一下，就是关于空调这个问题如何解决，以及费用怎么处理，可以提前写进合同里。接下来就是关于宠物宠物这个话题就是很多同学有养宠物的打算，那么你一定要在签合同之前仔细的阅读一下他是否对宠物是允许的，因为这个问题还挺重要的，有很多地方他们不允许养宠物。关于分转租以及合租的问题，分转租的话也就是assignment surplus，通常在合同中应该都是不被允许的。那么假设中途你有一些意外的情况，要撤出或者要搬走，但是跟房东这边又没有办法达成一个撤除协议的话，可能大部分同学的一个做法就是说我把房子分租给一个其他的同学，或者转租给一个其他的同学，让他们来接受。但是事实上的情况，如果你在房东这边的记录里并没有替换掉成为新人的信息，其实你还是依然要替房租负全责。所以说如果有规定好，就是说在分租和转租的情况下，要进行哪些操作，走一个怎样正规的流程，这个事情就是你可以让你的负担小很多。另外就是关于一些合租的情形，很多同学大家可能三个人或者两个人一起签订一套租房协议，那么你就要注意了，在写租金的责任时候，房东是否有规定说你们每一个人的关于租金的责任都是叫做joint and several liability，意思就是每一个人都对租金负全责，我认为应该是默认的一种状况。因为对于房东来讲，他不在乎你们之间是如何分配的，他只在乎他是否能收到全额的房租，所以绝大部分的情况下，我认为他会写的内容就是说让大家各每个人都对租金负全责。所以如果有这种约定的话，你就要在找室友之前仔细的审核一下你这个是有的。各方面的品质是否信得过，大家以前是否熟悉，经济情况怎样避免发生那种就是说跟不熟的人合租，结果你的碰上猪队友，然后他们自己不能按时交租，然后还要不停的让你去催讨等等这些比较尴尬的事情发生。最后一点就是关于所有的协议都要落实在书面上，因为通常我们的合同中会有这样的一个规定，这一份协议它覆盖了以前所有你们和房东以及和所有的经纪人之间的任何的口头和书面协议。也就是说假设你们之前跟房东达成过任何不管是口头的也好，书面的也好，一些约定，其实都已经作废了，在你签订这份协议的那一刻开始，以前的信息就被完全的覆盖掉了。那就是提醒大家，如果说你们口头上跟房东达成了一些事项的话，你必须要把它落实，写进这个合同里才能真正的有效，不然的话都很可能成为空头支票，完全不可能被遵守。最后就是说修改也是一样，必须要in writing。不是说口头上答应的一个修改，就是可以生效的，大家要是想真正的进行对合同的修订，需要落实在文字上写成书面的modification，基本就是这些内容。